<蘭州市物業管理條例>2021版

為了規范本市物業管理活動，維護物業管理相關主體的合法權益，保障依法、安全、合理使用物業，營造安全、舒適、文明、美麗的人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定《蘭州市物業管理條例2021最新版》。

2020年8月28日蘭州市第十六屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過  2020年12月3日甘肅省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批準。

第一章  總  則

第一條  為了規范本市物業管理活動，維護物業管理相關主體的合法權益，保障依法、安全、合理使用物業，營造安全、舒適、文明、美麗的人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他物業管理人。

第三條  本市物業管理應當遵循業主自治、專業服務、社區指導、政府監管的原則。

第四條  市、區（縣）人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的組織領導，將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系，鼓勵采用新技術、新方法提高物業服務水平，推動物業服務管理規范化、市場化。蘭州新區管委會、蘭州高新技術產業開發區管委會在各自的管轄范圍內做好物業管理的組織領導工作。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作和業主大會、業主委員會的日?；顒?，調解物業服務管理糾紛，并配合住房和城鄉建設行政主管部門對物業服務管理活動進行監督管理。

社區居民委員會（村民委員會）應當協助、配合街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展對業主大會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務人的指導和監督工作。

第五條  建立黨建引領下的物業管理協商共治機制，支持業主、業主委員會、物業管理委員會和物業服務人依法開展物業管理活動。

鼓勵和支持業主委員會、物業管理委員會、物業服務人根據有關法律和章程設立工會、共青團、婦女組織，發揮群團組織在物業管理中的作用。

第六條  市、區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內物業服務管理活動的監督管理工作。

市住房和城鄉建設行政主管部門履行下列職責:

（一）制定本市物業服務管理相關政策并組織實施;

（二）指導和監督區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門開展物業服務管理的監督管理工作;

（三）指導和監督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

（四）建立健全業主委員會、物業管理委員會成員培訓制度;

（五）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本和相關標準;

（六）建立全市統一的物業服務管理信用信息、業主電子共同決策等信息系統;

（七）指導行業協會制定自律性規范并監督實施;

（八）實施物業服務管理方面的其他監督管理職責。

區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門履行下列職責:

（一）貫徹執行物業服務管理相關法律法規、政策制度;

（二）監督管理轄區內物業服務人遵守法律法規和物業服務合同、依法公開必須公開的各種事項和費用;

（三）指導、監督轄區內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

（四）組織對轄區內業主委員會、物業管理委員會成員開展培訓;

（五）指導街道辦事處、鄉（鎮）人民政府實施物業服務管理相關工作;

（六）落實物業服務管理方面的其他監督管理職責。

第七條  發展和改革部門負責物業區域內物業服務收費項目和收費標準政府指導價的制定工作。

城市管理執法行政主管部門負責物業區域私搭亂建、不即時清理犬只糞便、不按照規定進行垃圾分類投放行為的查處和流浪犬捕捉工作。

公安機關負責物業管理區域內飼養禁養犬、犬吠擾民、生活環境噪聲污染、高空拋物違法行為的查處。

市場監管部門負責物業區域內物業服務收費、電梯安全監管和違反本條例第六十五條規定住宅改變為經營性用房行為的查處。

林業部門負責物業區域內損毀樹木、綠地違法行為的查處。

水行政主管部門負責物業區域內供水使用違法行為的查處。

衛生健康部門負責物業區域內生活飲用水衛生監督檢查和相應違法行為的查處。

生態環境部門負責物業區域內鍋爐煙塵、餐飲業油煙污染違法行為的查處。

應急管理部門負責物業區域內存放危險物品、妨害消防安全違法行為的查處。

除本條上述各款明確規定的職責以外，上述各款所列的政府部門還應當按照各自的職責，負責物業管理活動的其他有關監督管理工作。

自然資源、人防及其他有關部門按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

第八條  突發事件發生期間，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責落實市、區（縣）人民政府依法采取的各項應急措施，指導物業服務人開展相應級別的應對工作。

物業服務人應當服從市、區（縣）人民政府統一指揮，在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導下積極配合社區居民委員會（村民委員會）開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。市、區（縣）人民政府對物業服務人在采取應急措施期間的工作可以適當給予物資支持和資金補貼。

業主、業主大會、業主委員會應當配合物業服務人、社區居民委員會（村民委員會）、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府依法落實市、區（縣）人民政府的各項應急措施。

第九條  市物業服務管理行業協會應當加強行業自律管理，規范行業行為，促進物業服務人及從業人員依法經營、誠信服務,提升物業服務水平。協助市住房和城鄉建設行政主管部門調解物業服務管理糾紛，推動物業管理行業健康發展。

市住房和城鄉建設行政主管部門應當加強對市物業服務管理行業協會的指導和監督。

第二章  業主、業主組織和物業管理委員會

第十條  房屋的所有權人為業主。

因買賣、贈與、繼承、拆遷補償、生效的法律文書、合法建造等情形已經合法占有房屋或者取得房屋所有權，但尚未依法辦理所有權變更登記的人，在物業服務管理中享有業主權利，承擔業主相應義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。 業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第十一條  建筑物專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十二條  一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業服務管理活動中的合法權益。

業主因故不能參加業主大會會議的，可以依法書面授權代理人參加，也可以通過信件、傳真、微信、QQ、電子郵件等由業主大會同意的多種方式參加討論和表決。

第十三條  交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十以上不足百分之五十，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

物業管理區域符合本條第一款所列應當成立業主大會條件之一的，建設單位應當自符合條件之日起三十日內，向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出成立業主大會書面報告并提供下列資料：

（一）物業管理區域劃分的資料；

（二）房屋及建筑面積清冊；

（三）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件；

（四）房屋建筑工程竣工驗收備案表及附屬設施設備交付使用證明；

（五）物業服務用房配置的資料；

（六）業主名冊。

建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出召開首次業主大會會議的書面要求。

第十四條  街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內組建籌備組，籌備召開首次業主大會會議。首次業主大會會議召開后，業主大會會議籌備組自行解散。

第十五條  籌備組成員由業主代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會（村民委員會）和建設單位派員共同組成，籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。

籌備組應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照市住房和城鄉建設行政主管部門制定的示范文本，擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確定業主人數和業主所有的物業專有部分建筑面積；

（四）擬訂業主委員會成員產生辦法，確定候選人名單；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

第十六條  下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、批準業主委員會議事規則；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）選聘和解聘物業服務人；

（四）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（五）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（八）確定物業服務方式、內容、標準以及物業服務收費方案；

（九）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用。確定業主委員會成員津貼或者補助的標準，決定是否對業主委員會主任實施任期、離任財務審計；

（十）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（十一）法律、法規或者管理規約約定應當由業主大會決定的其他事項。

業主共同決定事項,應當經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第五、六、七項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決的專有部分占建筑物面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第十七條  業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。

業主委員會由五至十一人的單數組成。業主委員會成員由業主擔任，每屆任期為五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主大會或者業主委員會做出的決定，應當自作出決定之日起三日內向全體業主進行公示。

第十八條  業主委員會成員應當符合下列條件：

（一）系本物業管理區域內業主。業主為法人或者非法人組織的，應當是其書面授權的自然人代表；

（二）具有完全民事行為能力，能夠履行委員職責；

（三）遵紀守法，熱心公益，模范履行業主義務，責任心強，有社會公信力，有一定組織能力；

（四）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責；

（五）本人、配偶及其近親屬與本物業管理區域提供服務的物業服務人沒有利害關系；

（六）法律、法規規定的其他條件。

第十九條  業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。

業主委員會未按業主大會議事規則按期召集業主大會會議的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當督促召開業主大會會議。

有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

（一）發生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的；

（二）專有部分面積和人數比占百分之二十以上業主就物業管理共同事項提議的；

（三）業主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職的；

（四）業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的。

第二十條  業主委員會成員候選人通過下列方式產生：

（一）社區居民委員會（村民委員會）黨組織推薦；

（二）社區居民委員會（村民委員會）推薦；

（三）業主自薦或者聯名推薦；

（四）產權單位推薦。

籌備組根據業主委員會成員候選人產生辦法，在按照前款方式推薦的人員中，確定業主委員會成員候選人名單，征求社區居民委員會（村民委員會）黨組織的意見。

社區居民委員會（村民委員會）的黨組織鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成為業主代表、物業管理委員會成員、業主委員會成員，充分發揮模范帶頭作用，依法履行職責。

第二十一條  業主大會、業主委員會工作經費開支范圍、標準和業主委員會成員的補助或者工作津貼，由業主大會決定。業主委員會應當每年向業主大會報告收支情況。

前款所述費用由全體業主承擔，有公共收益的，從公共收益中支付?；I備和召開首次業主大會的經費由建設單位或者原產權單位承擔，無建設單位或者原產權單位的，由全體業主承擔。

第二十二條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向區（縣）住房和建設行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，并書面告知相關社區居民委員會（村民委員會）：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；

（二）業主委員會組成人員名單及其基本情況；

（三）管理規約、業主大會和業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議記錄和會議決定。

第二十三條  業主委員會應當建立接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業服務管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。

第二十四條  業主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

（一）業主委員會成員姓名、職責分工和聯系方式；

（二）管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同；

（三）業主大會和業主委員會決定；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況；

（六）物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況；

（七）業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員工作津貼詳細情況；

（八）其他應當向業主、物業使用人公開的情況和資料。

前款第四項至第七項應當每半年向全體業主公布一次，公布時間不少于十五日。

業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料并依法實施監督，業主委員會、物業服務人等應當予以配合。

第二十五條  業主大會、業主委員會可以委托有資質的中介機構對公共收益的收支情況、業主委員會工作經費進行年度財務審計和換屆財務審計。審計結果應當向全體業主公告三十日。審計費用從公共收益中列支。

第二十六條  業主委員會任期屆滿前九十日，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當指導督促換屆選舉。

第二十七條  業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。拒不移交的，新的業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協助移交。

第二十八條  業主委員會及其成員應當遵守法律、法規和管理規約，誠實守信、勤勉盡責，不得有下列行為：

（一）拒絕或者放棄履行委員職責；

（二）挪用、侵占業主共有財產；

（三）在本物業管理區域內違法搭建、違法占用物業共有部分；

（四）利用職務之便接受減免物業服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業服務人、有利害關系業主提供的利益、報酬；

（五）與為本物業管理區域提供服務的物業服務人之間具有關聯關系；

（六）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（七）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；

（八）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的情形。

業主發現業主委員會成員有前款所列行為的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務。終止業主委員會成員職務時，應當允許該成員提出申辯并記錄歸檔。

業主大會決定終止業主委員會成員職務的，應當同時補選新的業主委員，并向全體業主公告。

第二十九條  有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組建物業管理委員會，組織業主共同決定物業服務管理事項：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的；

（四）需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的。

第三十條  物業管理委員會由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、轄區派出所、社區居民委員會（村民委員會）、業主代表等組成。物業管理委員會總人數應當為七到十一人的單數，其中業主代表應當不少于物業管理委員會人數的百分之五十。

業主代表的資格應當符合本條例第十八條的規定，物業管理委員會成員候選人產生方式應當符合本條例第二十條的規定，業主代表經業主推薦或者自薦，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府審定。物業管理委員會的主任由業主代表擔任。

物業管理委員會組成后，應當由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府向全體業主公示。

第三十一條  物業管理委員會成立之日起三十日內應當向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案。物業管理委員會應當履行以下職責：

（一）組織、籌備召開業主大會會議，選舉或改選業主委員會；

（二）就物業管理事項廣泛征求業主意見，形成業主共同決定，就物業管理重大事項，組織業主代表投票表決；

（三）調解業主、物業使用人、物業服務人之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（四）配合街道辦事處、鄉（鎮）人民政府做好物業管理區域的社區建設工作。

物業管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

會議應當有半數以上成員且半數以上業主代表成員參加，業主代表成員不能委托代理人參加會議。物業管理委員會確定的事項應當經半數以上的成員簽字同意。會議結束后三日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項向全體業主公示，公示時間不得少于十個工作日。

第三十二條  物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府重新組建物業管理委員會。

已成立業主大會、選舉產生業主委員會，并依照本條例第二十二條規定備案的，或者因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在三十日內解散物業管理委員會，并向全體業主公示。

第三章  前期物業管理

第三十三條  物業管理區域劃分應當充分考慮建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素，由區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府以及社區共同劃定確定。

建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。

物業管理區域劃分后，區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門應當在物業管理區域內公告。

第三十四條  住宅物業的建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門申請劃分物業管理區域。區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第三十三條的規定進行物業管理區域劃分。

第三十五條  建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。

建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改變用途。配置的物業服務用房，應當相對集中，便于實施物業服務管理，建筑面積不得低于物業總建筑面積的千分之二到千分之三，并不得少于四十平方米。業主委員會辦公用房從物業服務用房中予以調劑安排。

物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。

第三十六條  物業管理區域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示下列內容：

（一）物業管理區域的范圍；

（二）地上地下物業共用部位名稱、位置和面積；

（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；

（四）公共車位數量和位置；

（五）地下室（不含人防地下室部分）、底層架空層面積及其權屬；

（六）物業服務用房的面積和位置；

（七）共用設施設備名稱及其權屬；

（八）其他需要明示的場所和設施設備。

第三十七條  住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務人進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者房屋建筑面積少于三萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積），經物業所在地的區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務人。

前期物業服務合同可以約定服務期限。但合同期未滿，如業主委員會與其選定的物業服務人簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同終止。

第三十八條  住宅建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約。

第三十九條  新建物業的建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。并在物業管理區域內公布物業保修聯系電話和地址。

物業服務人應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第四十條  物業服務人應當在前期物業服務管理期間履行以下職責：

（一）參與工程的查驗，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實；

（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

（三）建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

（四）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。

第四十一條  物業服務人對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業主委員會簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第四十二條  物業服務人應當將承接查驗的有關文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務人的，原物業服務人應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。拒不移交的，新的物業服務人可以請求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協助移交。

第四章  物業管理

第四十三條  業主可以委托物業服務人管理建筑物及其附屬設施，也可以自行管理。對建設單位聘請的物業服務人，業主有權依法更換。

歷史形成的、經區（縣）人民政府認定的老舊樓院的物業服務管理由市、區（縣）人民政府適當提供補貼，街道辦事處、社區居民委員會負責通過招投標引入有實力的物業服務人進行管理。

本條第二款的業主應當按照國家有關規定主動交納維修資金，由街道辦事處、社區居民委員會和承接管理的物業服務人負責督促收繳。

本條第二款的業主應當按照有關規定主動交納物業費和水電氣暖等費用，不得無故拖欠。街道辦事處、社區居民委員會應當協助承接管理的物業服務人督促催繳。

第四十四條  從事物業服務活動的企業應當依法設立，具有獨立的法人資格，遵守法律、法規，遵守社會公德、商業道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監督，承擔社會責任。

物業服務人應當積極協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、公安機關及其派出機構做好社區安全防范管理工作。

物業服務人應當聘請專業人員從事相關服務工作。法律、法規對物業服務人員從業資格有規定的，從其規定。

第四十五條  市住房和城鄉建設行政主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務合同示范文本，并向社會公布。

業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主與業主共同選聘的物業服務人訂立書面合同，就服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款作出規定。 物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。 物業服務合同應當采用書面形式。

物業服務合同簽訂或者變更之日起十五日內，物業服務管理人應當將物業服務合同副本報物業所在地區（縣）住房和城鄉建設行政主管部門及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案。

第四十六條  物業服務人應當按照物業服務合同的約定和物業的使用性質提供相應的服務，并遵守下列規定：

（一）符合國家、省和本市規定的技術標準、規范；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務，及時辦理業主投訴，提高服務質量；

（四）做好物業管理區域內的門衛、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監控等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關的指導檢查；

（五）為業主的身份、住宅等個人信息保密，未經業主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透露；

（六）積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸等相關專業單位進入物業區域開展服務，為其提供便利；

（七）積極配合消防部門做好消防設施維護管理、消防通道暢通、消防隱患消除等工作。

（八）接受社區居民委員會（村民委員會）監督指導，配合做好社區管理相關工作。

第四十七條  業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

自物業服務合同解除之日起十日內，原物業服務人、新物業服務人與業主委員會應當辦理下列交接事宜：

（一）移交業主和物業的基礎檔案；

（二）移交物業服務中形成的物業服務檔案；

（三）移交物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；

（四）移交物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；

（五）清交預收、代收和清算欠收的有關費用；

（六）其他需要交接的事項。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

第四十八條  物業服務人未經業主大會或者業主委員會同意不得擅自在物業管理區域內進行下列活動：

（一）改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途；

（二）設置營業攤點；

（三）許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動；

（四）向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；

（五）提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準；

（六）其他與物業服務無關的活動。

第四十九條  物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房、房改房、國家規定的老舊住宅小區和普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，其他類型的物業服務收費實行市場調節價。

政府指導價的適用范圍和收費標準由發展和改革部門制定。

市場調節價的物業服務收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上，由業主與物業服務人在物業服務合同中約定，并報區（縣）發展和改革部門備案。

第五十條  物業交付使用前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務人支付物業服務費；物業交付使用后，物業服務費由業主承擔。物業交付但沒有實際入住的，由業主提出申請，物業服務人核實，按百分之七十收取物業費。

業主應當依照物業服務合同的約定及時交納物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反物業服務合同約定，經書面催告，逾期仍不交納物業服務費的，業主委員會可以采用在本物業管理區域公示等方式，協助物業服務人催交。對無正當理由經催交仍拒不交納的，物業服務人可以申請仲裁或者提起訴訟。

第五十一條  建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。該項收益可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。

物業經營性收益由物業服務人代管的，應當單獨列賬，扣除約定手續費后，于次年二月底以前交存業主委員會，并將收支具體情況向業主公布；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目，每半年公布一次物業服務資金的收支情況。

第五十二條  物業管理區域內按照規劃建造的車庫、車位，未作為建筑物共有部分進行分攤的，建設單位可以出售、附贈或者出租。

利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位，誰投資誰受益，可以出租，但不得出售。

下列車庫、車位屬于業主共有:

（一）計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的;

（二）占用小區道路、共用場地劃定的車位。

物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業主的需要。

當車位（庫）無法滿足本物業管理區域內業主、物業使用人需要時，可采用業主大會會議決定的公平方式予以確定。

物業管理區域內停放車輛，不得占用消防通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

建設單位在預售或者現售房屋時，應當公示本物業管理區域內用于出售、出租、附贈的車位（庫）的數量。

建設單位用于銷售的車位（庫），應當與房屋同步銷售。物業管理區域內利用業主共有的道路、場地設置的車位（庫）不得銷售。

建設單位配套建設的車位（庫）可以向業主出售、出租。擬出售的車位（庫）數量等于或低于物業管理區域內的房屋套數時，原則上每戶業主只能購買一個車位（庫）。車位（庫）數量超過本建筑區域內房屋套數的，在保證本建筑區域內業主可購買或租用一個車位（庫）的前提下，方可將剩余車位（庫）出售給需要購買兩個或兩個以上車